Veelgestelde vragen

De uitbreiding tot het gans Belgische grondgebied van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak van gebouwen en de heropbouw van woningen.

Voorwaarden/details:

• Het moet gaan om woningen die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn. Om dit aan te tonen zal men een attest dienen te ondertekenen.
• De woning mag maximaal een bewoonbare oppervlakte hebben van 200 m². De bewoonbare oppervlakte wordt bepaald door de oppervlakte van alle woonvertrekken (met name de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter) samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de muren. Ook voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes worden inbegrepen.
• Ook woningen die gedurende een periode van 15 jaar ter beschikking worden gesteld aan een sociaal verhuurkantoor komen in aanmerking.
• Looptijd van de maatregel: van 1 januari 2021 tot 31 december 2022.
• Verlaagde BTW-tarief van 6% is van toepassing bij de opeisbaarheid van de BTW. Wanneer u als klant een factuur krijgt binnen de vastgestelde periode zal u een vermindering van BTW kunnen genieten indien u aan bovenstaande vereisten voldoet.

De nieuwe regeling voor afbraak en heropbouw komt bovenop de bestaande regeling voor de 32 centrumsteden. In die centrumsteden kan dan ook van beide regelingen gebruik worden gemaakt tijdens de looptijd van de nieuwe maatregel.

Wie een huis of appartement wil verkopen moet vooraf een aantal attesten aan de koper overhandigen. Gebeurt dat niet, dan komt de verkoop op de helling te staan. Wij geven je tekst en uitleg over vijf documenten die in geen geval mogen ontbreken.

Bodemattest

Bij de verkoop van een woning of een grond in het Vlaams Gewest ben je verplicht om een bodemattest van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) voor te leggen. Dit attest kan je via jouw vastgoedmakelaar of notaris aanvragen.

Zorg ervoor dat je het bodemattest in handen hebt voor je de onderhandse koopovereenkomst of het compromis tekent. De inhoud van het attest moet immers in het compromis worden opgenomen om de koper te beschermen tegen de aankoop van een vervuilde grond. Als het compromis zonder een bodemattest wordt ondertekend, kan de koper de koopovereenkomst nietig laten verklaren.

Stedenbouwkundig uittreksel

Het stedenbouwkundig uittreksel geeft aan of er bouwovertredingen zijn vastgesteld, of de woning in een zonevreemd gebied ligt en of er verkavelingsvoorschriften gelden. Ook dit document moet je aan de koper tonen vóór de ondertekening van het compromis.

Let wel: het stedenbouwkundig uittreksel heeft een beperkte houdbaarheid. Er mag niet meer dan een jaar verstrijken tussen het tekenen van de notariële akte en de datum waarop je het uittreksel hebt ontvangen.

Postinterventiedossier

Elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is gestart na 1 mei 2001 of waaraan sindsdien (renovatie)werken zijn uitgevoerd, gaat gepaard met de overhandiging van een postinterventiedossier of kortweg PID. De veiligheidscoördinator stelt het dossier samen wanneer de werken door meerdere aannemers zijn verricht. Gaat het om één enkele aannemer of voer je de werken zelf uit, dan sta jij in voor het opmaken van het PID.

Een postinterventiedossier is vergelijkbaar met een onderhoudsboekje van een woning. Zo wordt er in het PID vermeld waar de water- en elektriciteitsleidingen liggen, welke materialen werden gebruikt en waar de draagbalken zich bevinden. Ook de namen van de architect, de veiligheidscoördinator en de hoofdaannemers zijn in het dossier opgenomen. Dit alles heeft tot doel de veiligheid te waarborgen bij latere werken in het pand.

Energieprestatiecertificaat

Een energieprestatiecertificaat of EPC toont aan hoe energie-efficiënt een gebouw is. Het geeft de koper in één oogopslag alle informatie over het energieverbruik van de woning. Hoe lager de score, hoe energiezuiniger het pand.

Het EPC wordt opgesteld door een erkend energiedeskundige. Als verkoper moet je over het certificaat beschikken zodra je de woning in de markt zet.

Elektriciteitsattest

Verkoop je een woning met een elektrische installatie die voor 1 oktober 1981 is geplaatst? Dan dien je in het bezit te zijn van een keuringsrapport, ook wel gelijkvormigheidsverslag genoemd. Dit rapport bezorg je aan de nieuwe eigenaar.

Ook bij een elektrische installatie met een keuringsrapport ouder dan 25 jaar, bij iedere uitbreiding of wijziging van een bestaande installatie of bij verzwaring van de aansluiting is een elektriciteitskeuring verplicht als je de woning wil verkopen.

Tip! Vraag alle attesten tijdig aan. Zo loop je niet het risico dat de verkoop uitgesteld of ongeldig verklaard wordt. Weet ook dat het een tijdje kan duren voor je bepaalde documenten, zoals het stedenbouwkundig uittreksel, in je bezit hebt. Haast en spoed is in dit geval goed!

- De Elektrische keuring : 

De elektrische keuring is een attest dat de staat van de elektrische installatie(s) in de woning/appartement bepaalt en eventuele inbreuken signaleert. Hierdoor wordt een toekomstige koper volledig op de hoogte gesteld van de huidige staat van de elektriciteit.

 - EPC :

Een Energie Prestatie Certificaat is een rapport dat de energiezuinigheid van de woning/ appartement weergeeft. Het EPC wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige en is 10 jaar geldig.

U geniet 6% indien volgende voorwaarden voldaan zijn:

-          de aankoop door één (of meerdere) natuurlijke persoon (personen) gebeurt

-          de aankoop een gezinswoning betreft. Het moet om een bestaande woning gaan, dat hoofzakelijk dient of zal dienen voor de huisvesting van één gezin of een persoon; bouwgronden zijn dus uitgesloten van het gunstregime

-          de koper of kopers nog geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond zijn

-          het om de aankoop van de hele volle eigendom gaat

-          het een zuivere aankoop betreft; ruil of onttrekking aan een vennootschap komen dus niet in aanmerking

-          de koper op het adres van de gekochte woning ingeschreven wordt in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister, binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte

Voor de aankoop van een onroerend goed dat niet onder deze voorwaarden valt, is het tarief van 10% nog altijd van toepassing!

In hoofdzaak wordt u eigenaar bij de ondertekening van de notariële akte hier zullen ook de sleutels worden overhandigd, tenzij anders overeengekomen tussen partijen.

Partijen kunnen in onderlinge overeenstemming al dan niet bepalen of er een voorschot op de aankoopprijs dient te worden betaald.

Let wel, het is de verkoper aangeraden om een voorschot op de aankooprijs te bedingen daar het voorschot een zekerheid tot aankoop geeft en kan worden aangewend als schadevergoeding, indien de overeenkomst wordt ontbonden door een fout te wijten aan de koper.

Een voorschot wordt steeds op een derdenrekening overgeschreven. Door de derdenrekening worden de gelden beheerd ten voordele van derden en behoren ze aldus niet tot het eigen vermogen. Ook een vastgoedmakelaar beschikt over een derdenrekening waar de gelden in alle veiligheid kunnen worden beheerd voor derden.

U brengt een bod schriftelijk uit met vermelding van uw identiteitsgegevens, de prijs (in cijfers en letter), het voorwerp en de geldigheidsduur van het bod.

Een tip: Alvorens u een bod uitbrengt, passeer even een financiële instelling (bank). Deze kan u het best informeren over de financiële mogelijkheden tot aankoop.

Opgelet: Een bod is bindend dit wil zeggen dat eens u een bod heeft uitgebracht, u niet zonder grondige reden van de aankoop kan afzien!

-          Huurovereenkomst van korte duur:

o   vroegtijdige opzeg is niet mogelijk.

-          Huurovereenkomst van lange duur:

o   Opzeg voor eigen gebruik of familieleden:

§  Contract ondertekend voor 1 januari 2019: te allen tijde mogelijk, mits opzegtermijn van 6 maanden.

§  Contract ondertekend vanaf 1 januari 2019:

·         voor eigen gebruik: te allen tijde mogelijk, mits opzegtermijn van 6 maanden

·         voor familie: pas mogelijk na het verstrijken van de eerste driejarige periode van het contract.

o   Opzeg voor renovatiewerken:

§  Contract ondertekend voor 1 januari 2019: mogelijk bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits opzegtermijn van 6 maanden.

§  Contract ondertekend vanaf 1 januari 2019: te allen tijde mogelijk, mits opzegtermijn van 6 maanden.

o   Opzeg zonder motief:

§  Te alle tijde mogelijk, mits opzegtermijn van 6 maanden en betaling van schadevergoeding:

·         einde in de eerste driejarige periode: 9 maanden huur;

·         einde in de tweede driejarige periode: 6 maanden huur.

-          Huurovereenkomst van korte duur:

o   Contract ondertekend voor 1 januari 2019: geen vroegtijdige opzeg mogelijk.

o   Contract ondertekend vanaf 1 januari 2019: kan te allen tijdige; mits opzegtermijn van 3 maanden en betaling van schadevergoeding indien de opzegtermijn einde neemt in:

§  het eerste jaar: 1,5 maand huur;

§  het tweede jaar: 1 maand huur;

§  het derde jaar: 0,5 maand huur.

-          Huurovereenkomst van lange duur:

o   Contract ondertekend voor en vanaf 1 januari 2019: te allen tijde mogelijk, mits opzegtermijn van 3 maanden en schadevergoeding indien de opzegtermijn einde neemt in:

§  het eerste jaar: 3 maanden huur;

§  het tweede jaar: 2 maanden huur;

§  in het derde jaar: 1 maand huur.

Stap 1: Contact opnemen via e-mail of telefoon

In de eerste instantie raden wij aan om de huurder telefonisch te contacteren om te informeren wat de reden is voor de huurachterstal.

Indien u de huurder niet telefonisch te pakken krijgt, kan u via e-mail proberen. Het is trouwens altijd raadzaam om via e-mail te communiceren omdat u op deze manier schriftelijk bewijs heeft van de gevoerde communicatie.

Tip: Werk met deadlines en geef aan wat uw volgende actie zal zijn indien de huurder geen gevolg geeft aan de gemaakte afspraken.

Stap 2: Aangetekende brieven:

Indien de eerste stap niets oplevert, adviseren wij om spoedig over te gaan tot communicatie via aangetekende brieven:

1)      betalingsherinnering: brief waarin u de huurder herinnert om de huurachterstal te betalen;

2)      ingebrekestelling: brief waarin u de huurder verzoekt om de huurachterstal te betalen.

Stap 3: Vrederechter

Wanneer de voorgaande stappen niets opleveren, zit er niets anders op dan naar de vrederechter te stappen. De mogelijkheden hier zijn:

-          Een verzoeningsprocedure:

o   doel: een akkoord tussen huurder en verhuurder bereiken.

o   voordelen: deze is gratis en u heeft geen bijstand van een advocaat nodig.

-          Een gerechtelijke procedure:

o   doel: de huurder zijn verbintenis doen naleven, de huurovereenkomst ontbinden en/of schadevergoeding vorderen;

o   nadeel: hier zijn kosten aan verbonden en bijstand van een advocaat is aangeraden.

Als huurder ben je wettelijk verplicht de woning of het appartement die je gaat huren te verzekeren voor brand én -waterschade. Het verzekeren van inboedel is uiteraard optioneel.

Als verhuurder ben je ook wettelijk verplicht om een brandverzekering (mét optie waterschade) te verzekeren.

De verhuurder kan de huurprijs één keer per jaar indexeren, tenzij dit expliciet uitgesloten werd in de huurovereenkomst.

Wanneer?

Jaarlijks vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Concreet wil dit zeggen als de huurovereenkomst inging op 01/01/2021, mag de huurovereenkomst vanaf 01/01/2022 geïndexeerd worden.

Hoe?

De indexatie dient steeds schriftelijk aan de huurder bezorgd te worden. Dit kan zowel per brief als via e-mail.

Te laat?

De indexatie heeft slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden.

Particulieren zijn ook BTW-plichtig wanneer zij een autostaanplaats of garage verhuren. Hierbij zijn er twee uitzonderingen:

-          vrijstellingsregeling: hiervoor dien je aan de volgende voorwaarden te voldoen:

o   geen (andere) economische activiteit;

o   omzet mag niet hoger zijn dan € 25.000,00;

-          samenhang met ander goed: bijvoorbeeld huis of appartement onder de voorwaarde dat:

o   beiden deel uitmaken van hetzelfde complex;

o   beiden door dezelfde huurder aan dezelfde verhuurder verhuurd zijn.